Grote maatregelen voor de woningmarkt blijven komend jaar uit. Wel kunnen tweeverdieners wat meer lenen, moeten eigenaren van appartementen verplicht sparen voor onderhoud en daalt de maximale hypotheekrenteaftrek verder. Wat brengt 2016 voor huizenbezitters?

Het kabinet heeft de afgelopen jaren veel ingrepen gedaan om de woningmarkt uit het slop te trekken. Komend jaar staan minder rigoureuze maatregelen op stapel.

Tweeverdieners kunnen vanaf januari meer lenen. Huiseigenaren met een betalingsachterstand worden minder hard afgestraft. Verenigingen van Eigenaren zijn verplicht om elk jaar een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud. Verder is het business as usual: de lokale lasten nemen weer toe en de maximale hypotheekrente-aftrek gaat iets verder omlaag. Dit heeft 2016 voor huiseigenaren in petto.

Aftrek hypotheekrente

Het maximale percentage waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken gaat elk jaar met een half procentpunt omlaag, tot 38 procent in 2042. Komend jaar ligt de bovengrens op 50,5 procent, tegen 51 procent nu.

Hier hebben alleen huiseigenaren last van die in de hoogste belastingschijf vallen. Dit betreft jaarinkomens vanaf 66.421 euro. Omdat de derde belastingschijf komend jaar wordt verlengd, mogen minder mensen de hypotheekrente tegen het hoogste tarief aftrekken: de keerzijde van deze maatregel, een verlaging van de inkomstenbelasting.

Betalingsachterstand

Wie vanaf 2013 een hypotheek heeft afgesloten, moet deze annuïtair aflossen, om recht te hebben op aftrek van de hypotheekrente. Heb je een langdurige achterstand met aflossen, dan loop je het risico dat de hypotheekschuld verhuist naar box 3. Vanaf dat moment vervalt de mogelijkheid tot rente-aftrek definitief. Dat geldt ook voor een eventuele nieuwe lening die je afsluit.

Deze maatregel wordt versoepeld. Haal je de achterstand in, dan mag de schuld weer terugverhuizen naar box 1 en kun je de rente dus weer aftrekken; ook de rente over een mogelijke nieuwe lening.

Meer lenen voor tweeverdieners

Tweeverdieners kunnen vanaf januari voor de aankoop van een huis een hogere hypotheek afsluiten. Het tweede inkomen weegt dan voor de financieringslast mee voor 50 procent. Nu is dat nog 33 procent. Eenverdieners met lagere inkomens daarentegen kunnen minder lenen.

Eigenwoningforfait

Huizenbezitters moeten elk jaar een bedrag bij uw inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de waarde van het huis. Voor de meeste woningen (van 75.000 tot 1.050.000 euro) is dit komend jaar 0,75 procent, evenveel als vorig jaar.

Alleen voor huizen met een hogere woningwaarde stijgt dit percentage in januari. Zij moeten dan 7.875 plus 2,35 procent (nu nog 7.875 euro plus 2,05 procent) van de woningwaarde boven 1.050.000 euro betalen als 'villabelasting'. Die verhoging geldt alleen voor het deel van de woz-waarde boven die grens. Voor het gedeelte onder die grens betalen zij net als anderen 0,75 procent.

Voor ondernemers voor wie het huis deel uitmaakt van hun zakelijk vermogen gelden andere percentages.

Hypotheeksom

Om de kredietverlening aan banden te leggen wordt de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de zogeheten loan-to-value-ratio) met nog eens 1 procentpunt verlaagd, naar 102 procent, inclusief 2 procent overdrachtsbelasting.

Uiteindelijk moet deze ratio in 2018 uitkomen op 100 procent. Concreet betekent dit dat je vanaf dan niet meer bij de bank kunt aankloppen om de bijkomende kosten te lenen, bij de aankoop van een huis. Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan de kosten voor een notaris of een makelaar.

Energiebesparende maatregelen

Een hogere hypotheek blijft wel mogelijk als je energiebesparende maatregelen wil meefinancieren, zoals dakisolatie of de aanschaf van een HR-ketel.

Je moet wel een gezamenlijk bruto jaarinkomen hebben van minimaal 33.000 euro (dit jaar is dat nog 32.000 euro). Ook mag je totale hypotheek niet uitkomen  boven de 106 procent van de marktwaarde van het huis. Dat is net zoveel als nu.

Energieneutrale huizen

Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een 'nul op de meter'-woning (een energieneutraal huis) extra kunnen lenen gaat in januari omhoog van 25.000 naar 27.000 euro. Ook hiervoor geldt een minimale inkomenseis van 33.000 euro, om te voorkomen dat je je te diep in de schulden steekt.

NHG (per 1 juli)

Het duurt nog een aantal maanden, maar vanaf 1 juli volgend jaar zullen nog minder mensen in aanmerking komen voor het rentevoordeel van een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het grensbedrag gaat dan omlaag naar 225.000 euro. Nu is dat nog 245.000 euro.

Dit komt er in de praktijk op neer dat de koopsom van een nieuwe woning niet boven de 212.264 euro uit mag komen. Je hebt namelijk bij de aankoop van een huis nog allerlei bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten.

WOZ-waarde (per 1 oktober)

De WOZ-waarde van elk huis wordt vanaf 1 oktober 2016 voor iedereen openbaar. Je kunt dan op een website de waarde van jouw huis vergelijken met andere woningen.

OZB

Wie had gehoopt op een daling van de gemeentelijke belastingen, komt wederom bedrogen uit. De onroerende zaakbelasting (ozb) stijgt komend jaar met gemiddeld 1,8 procent, zo blijkt uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis. Dat is meer dan de limiet van 1,57 procent die gemeenten met het rijk hadden afgesproken.

De riool- en afvalstoffenheffing stijgt komend jaar iets minder hard: met gemiddeld 1 procent. Uiteindelijk is de gemiddelde huizenbezitter volgend jaar 726 euro kwijt aan gemeentelijke woonlasten. Dat is 10 euro meer dan in 2015.

Zoals elk jaar zijn de verschillen tussen gemeenten erg groot.

VvE's (vanaf juli)

Elke Vereniging van Eigenaren (VvE) moet vanaf juli 2016 verplicht een minimumbedrag gaan sparen voor onderhoud en herstel van de woningen: elk jaar 0,5 procent van de herbouwwaarde. Eigenlijk moeten alle VvE's al sinds 2008 over een reservefonds beschikken, maar tot nu toe was niet wettelijk vastgelegd hoe groot dat potje moest zijn. Hierdoor zijn veel appartementencomplexen momenteel slecht onderhouden en worden veel eigenaren geconfronteerd met onverwacht hoge reparatiekosten.

VvE's krijgen door deze maatregel extra wettelijke mogelijkheden om eigenaren die de hakken in het zand zetten toch te verplichten om mee te betalen voor toekomstig onderhoud.

Daarnaast kunnen VvE's straks eenvoudiger geld lenen voor onderhoud en energiebesparende maatregelen, als het reservefonds ontoereikend is.

Galerijflats

Eigenaren van galerijflats die voor 1975 gebouwd zijn, worden vanaf komend jaar verplicht om bouwkundig onderzoek te laten doen naar galerijvloeren en balkons.

Kamerverhuur

Verhuur je een kamer, dan kun je onder voorwaarden aanspraak maken op een fiscale vrijstelling. Deze bedraagt komend jaar 5.069 euro. Dat is iets meer dan dit jaar (4.954 euro). Je moet de kamer wel lange tijd hebben verhuurd, dus niet aan vakantiegangers.

Informatieplicht

Heb je een annuïtaire lening voor je huis afgesloten bij een andere partij dan een bank (zoals een familielid of je eigen bv), dan geldt er een informatieplicht. Het proces om de benodigde gegevens aan te leveren wordt vereenvoudigd. Je hebt niet langer te maken met een apart modelformulier, maar kunt de gegevens vermelden in je aangifte voor de inkomstenbelasting.

Energierekening

Energieleveranciers verlagen komend jaar hun variabele tarieven voor gas en elektriciteit, zo bleek eerder uit een inventarisatie van vergelijkingswebsite Pricewise.

Maar dat betekent niet per sé dat je energierekening komend jaar lager wordt, want ook de energiebelasting wordt aangepast. De belasting op gas gaat omhoog en de belasting op elektriciteit wat omlaag. Voor een kubieke meter aardgas betaal je straks zes cent meer, maar voor een kilowattuur elektriciteit bijna twee cent minder. De energiebelasting wordt verrekend in de tarieven van je energieleverancier.

Behalve energiebelasting betaalt je ook een opslag voor duurzame energie. Met de opbrengst worden duurzame energieprojecten gestimuleerd. Deze opslag gaat komend jaar eveneens iets omhoog.

Vergelijkingswebsite Independer verwacht - op basis van de energiebelasting en de opslag voor duurzame energie - dat de gemiddelde energierekening komend jaar bijna 65 euro duurder uitvalt.